不動産を売却する方法

家、土地等の不動産を売却する時に不動産一括査定サイトが便利。
ただし、複数の不動産一括査定サイトを利用するのがオススメ。

そもそも、不動産一括査定サイトとは？

不動産一括査定サイトには複数の不動産売買業者が登録されている。

不動産一括査定サイトで必要な情報を入力すると、その地域で不動産の売買を扱っている不動産売買業者がリストアップされ、不動産売買業者から直接連絡が来る。

査定には机上の査定と、現地を見ての実地査定の2種類がある。
しかも、机上の査定はメールで届くのかとおもいきや、まず、不動産売買業者から電話が入るのが基本。

内容確認があり、机上の査定と実地査定のどちらかにするかを尋ねられる。
より正確なのは実地査定だ。
そこで、業者と日時を打合せ、実地査定を依頼。

不動産売買に必要な費用

今回、初めて不動産を売却を経験。
不動産業者と会ったわけだが、色々と分かった。

①動産の処分・解体費用
実家は築40年。
建物としての価値はないそう。
従って土地のみの売却になる。
更地渡しというものだ。

この場合、建物内の動産を処分し、更地にする解体費用が必要になる。
この費用を売主と買主のどちらで負担するのか。
これに決まりはないようだが、実家の場合、売主の負担になった。

さて、この動産の処分（動産撤去費用）と解体費用は業者によって異なる。
不動産会社に査定を依頼する時は、これらの見積もりも合わせて依頼すると良い。
※正確な動産撤去費用と解体費用は解体業者に依頼しないと出ない。

実家の場合、住友不動産に依頼したが、付き合いのある解体業者ということで、他社に比べて随分安かった。

②境界整備費用
これは前後左右の隣接する土地との境界を示す印があればかからないが、無い場合、必要となる。

③仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料だ。
売買金額×3％+6万円　※+消費税

仲介手数料の支払いは契約時に一括払いを不動産会社は希望してきたが、責任持って売却してもら為に、契約時半額、売却時に半額にしてもらった。

④その他の費用
その他、売買契約書印紙代、登記費用（建物滅失費用含む）がかかった。

不動産売却時の税金

不動産を売却すると、その情報は税務署に行っているので、税金の案内が届く。

但し、税金がかかるのは、その不動産の取得価格（a）＜売買価格（b）の場合。
その為には、その不動産をいくらで取得した（a）かが分かる書類を保管しておく必要がある。

実家の場合、不動産の取得価格（a）＞売買価格（b）であったので、税金はかからなかった。

もっとも、かからなくても税務署から届いた書類（ハガキ）に必要事項を記入し、返信する必要はある。

不動産会社と契約

不動産会社に不動産の売買を依頼する場合、「不動産媒介契約書」を結ぶ。

契約型式には次の3つ型式がある。

①専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結をすることができません。
当社を、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

②専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結をすることができます。
当社を、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
③一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結をすることができます。

②③の型式では、「依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結をすることができます。」とあるのだが、不動産売買の素人がこれをやるのはリスクが伴い。

通常は①の「専属専任媒介契約型式」で締結する。

不動産会社の営業活動

「不動産媒介契約書」の有効期限は3か月。
この時点で他の不動産会社と契約を交わすのは可能だ。

契約後不動産会社からは文書で1週間に1回（以上）の頻度で業務の処理状況の報告（営業活動報告書）が来る。

住友不動産では以下の広告活動を行っていた。
・当社ホームページ掲載中
・スーモ、アットホーム等の提携サイトに掲載中
・近畿圏不動産流通機構登録中

これ以外いたまに、「新聞折込広告掲載」があった。

不動産売買契約

不動産会社と媒介契約後、不動産会社が買い手を見つかったとの連絡が入る。
但し、こちらが出している売買価格から50万円の値引きを希望している、とのこと。

そこで、値引30万円で手を打つことにする。
売買価格-30万円は元々、不動会社の営業マンが見積もった金額だ。

結局、この30万円は買主が不動会社に払う仲介手数料の一部になるのだろう。

買主から金額の了承があり、その後、実家の近くの住友不動産の営業所で買主と会った。
今度は、売買契約書の締結だ。

この時に買主より手付金の1割をもらい、その中から不動産会社への仲介手数料の残り半額を支払う。

その後、動産の処分、家屋の解体を行い、更地渡しとなる。

この状態で、買主より残金をもらう。
これは、買主の取引銀行で行う。
残金の中から、動産撤去費用、解体費用、境界整備費用、登記費用等を支払、残りはこちらの指定銀行に振込んでもらう。

当日は、登記の関係で司法書士も同席。
書類、領収書等にサイン。

銀行の行員が慣れないのか、振込に手間取り、随分、待たされた。

いずれにせよ、思ったより早く実家を売却できたので良かった。

まとめ

今回、不動産売却を経験して気付いたことをまとめる。

・不動産売却は複数の不動産一括査定サイトに査定を依頼。
理由は、不動産一括査定サイトに登録している不動産会社が異なる為。
複数の不動産会社の査定額を知ることで相場が分かる。
・査定額＝売却価格ではない。
一般的に査定額は、公定価格。
そこで、その地域で売却実績がある不動産会社だと、売却価格に近い価格が出る。
・不動産会社の評判をネットで調べる。
その不動産会社が信用にたる会社かどうかはネットで評判を調べることである程度分かる。
・不動産会社や担当の対応で信頼できるかを判断。
・不動産査定価格だけでなく、動産処分の費用、解体費用等の料金も考慮。
他社と比べて高いなら交渉の余地あり。
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